Die Voraussetzungen in Art. 270 OR
| Voraussetzung | Detail |
|---|---|
| Frist | 30 Tage nach Übernahme der Wohnung |
| Wo | Bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen |
| Bedingung a | Du sahst dich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen |
| Bedingung b | Die Vermieterschaft hat den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Wohnung erheblich erhöht |
| Was geprüft wird | Ob der Mietzins nach Art. 269 und 269a OR missbräuchlich ist |
Eine der beiden Bedingungen, a oder b, genügt.
Wann ist ein Mietzins missbräuchlich?
Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag erzielt wird oder wenn er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht (Art. 269 OR). In der Regel ist er nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegt oder durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen der Vermieterschaft begründet ist (Art. 269a OR).
Den früheren Mietzins erfragen
Du kannst von der Vermieterschaft verlangen, dass sie dir den Mietzins des vorangegangenen Mietverhältnisses mitteilt (Art. 256a OR). Frag spätestens bei der Übergabe schriftlich nach.
Kantone mit Wohnungsmangel können das amtliche Formular beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären (Art. 270 OR). Das Formular zeigt dann den früheren Mietzins und die Gründe für eine Erhöhung. Laut dem Verzeichnis des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) für 2026 gilt die Formularpflicht in Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Genf, Luzern, Zug und Zürich sowie in Teilen von Neuenburg und der Waadt.
Schritte
- Unterschreibe den Mietvertrag und übernimm die Wohnung. Die 30 Tage beginnen mit der Übernahme.
- Erfrage den früheren Mietzins oder lies ihn auf dem amtlichen Formular ab.
- Vergleiche: Wie viel höher ist dein Mietzins, und welcher Grund wird genannt?
- Reiche dein Begehren innert der 30 Tage bei der Schlichtungsbehörde ein.
- Zahle den vereinbarten Mietzins weiter, solange das Verfahren läuft. Frag bei einem Mieterinnen- und Mieterverband oder bei einer Anwältin oder einem Anwalt nach, wie deine Chancen stehen, bevor du das Begehren einreichst.
So hilft aptari
aptari gibt dir Zahlen für den Vergleich in Schritt 3. Mediane der Angebotsmieten im aptari-Feed am 9. November 2026, pro Quadratmeter und Monat: Zürich CHF 39.60, Genf 41.20, Lausanne 31.30, Bern 28.10, Basel 27.80. Angebotsmieten sind die Mieten, die in Inseraten stehen. Sie sind keine amtliche Statistik und ersetzen nicht den Nachweis der ortsüblichen Mietzinse, den eine Behörde verlangt, aber sie zeigen schnell, ob eine Wohnung weit über dem liegt, was andere verlangen.
Das ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung.